MỞ ĐẦU

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) là một loại chứng thư pháp lý quan trọng đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là người sử dụng đất). Có Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết trong hầu hết các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai. Theo nguyên tắc, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất khi họ đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật. Vấn đề đặt ra là những nghĩa vụ tài chính nào là bắt buộc khi người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận, việc thực hiện các nghĩa vụ đó được quy định cụ thể như thế nào? 

Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, sau đây em xin được trình bày về vấn đề: Hãy chỉ rõ những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Hãy cho biết những thất thoát về nguồn thu cho ngân sách Nhà nước ở nghĩa vụ tài chính này xảy ra trên thực tế như thế nào? Cho ví dụ chứng minh.

NỘI DUNG

I. Những vấn đề lý luận về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

1. Khái niệm người sử dụng đất

Người sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013 là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm: Tổ chức trong nước; Hộ gia đình, cá nhân trong nước; Cộng đồng dân cư; Cơ sở tôn giáo; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

2. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Giấy chứng nhận là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước đối với người sử dụng đất. Đây cũng là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền và lợi ích của mình theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất và là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ được Tòa án nhân dân giải quyết.

3. Các loại nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 107 Luật Đất đai 2013, các loại nghĩa vụ tài chính người sử dụng đất bao gồm: Tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

II. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Tiền sử dụng đất

Không phải tất cả các trường hợp khi được cấp Giấy chứng nhận đều phải nộp tiền sử dụng đất.

Căn cứ khoản 3 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01/7/2014 khi được cấp Giấy chứng nhận thuộc một trong các trường hợp sau đây thì phải nộp tiền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm đất… nếu được cấp Giấy chứng nhận thì không phải nộp tiền sử dụng đất trong 02 trường hợp sau:

+ Đất có nhà ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân.

+ Đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004.

Dù đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền nhưng người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất nếu thuộc 02 trường hợp sau:

+ Sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất.

+ Sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, giấy tờ đó nộp theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc vi phạm pháp luật đất đai kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận.

Ngoài ra, nếu thuộc 02 trường hợp dưới đây mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp theo quy định:

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận.

Tiền sử dụng đất được xác định dựa trên các căn cứ sau:

- Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng.

- Mục đích sử dụng đất.

- Giá đất tính thu tiền sử dụng đất.

2. Tiền thuê đất

Không phải tất cả các trường hợp khi được cấp Giấy chứng nhận đều phải nộp tiền thuê đất.

Người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất khi được cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất.

Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm muối vượt hạn mức giao đất tại địa phương để sản xuất muối.

Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trong trường hợp sau:

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh rạch, suối để nuôi trồng thủy sản.

Tiền thuê đất được xác định dựa trên các căn cứ sau:

- Diện tích đất cho thuê.

- Thời hạn cho thuê đất.

- Đơn giá cho thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá.

- Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

3. Thuế sử dụng đất

Thuế sử dụng đất là thuế mà người sử dụng đất phải nộp hàng năm cho Nhà nước trong thời hạn sử dụng đất.

Thuế sử dụng đất không phải là nghĩa vụ tài chính trực tiếp mà người sử dụng đất phải thực hiện khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chỉ trong trường hợp đất được sử dụng ổn định lâu dài nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì khi người sử dụng đất yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, họ có nghĩa vụ hoàn thành đầy đủ mọi nghĩa vụ tài chính về đất đai, trong đó có thuế sử dụng đất.

Thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Thuế sử dụng đất nông nghiệp được xác định dựa trên:

- Diện tích

- Hạng đất

- Định suất thuế tính bằng kilogam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được xác định dựa trên:

- Giá tính thuế

- Thuế suất

4. Thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất

Thuế thu nhập phát sinh từ việc chuyển quyền sử dụng đất - không phát sinh từ việc cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên theo quy định khi chuyển quyền sử dụng đất thì phải sang tên Giấy chứng nhận.

Thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế đánh vào thu nhập mà người sử dụng đất có được từ chuyển quyền sử dụng đất. Thuế này chỉ áp dụng với người thực hiện chuyển quyền sử dụng đất có thu nhập chịu thuế. Vì vậy, những chủ thể sử dụng đất không có hành vi chuyển quyền sử dụng đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất mà không phát sinh thu nhập chịu thuế thì không phải nộp thuế. 

Thuế thu nhập là nghĩa vụ của bên chuyển quyền nhưng nếu các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển quyền đóng thuế này thì bên nhận chuyển quyền sẽ thực hiện nghĩa vụ này. 

Tùy thuộc vào chủ thể sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, thuế này có 2 loại: thuế thu nhập cá nhân và thuế thu nhập doanh nghiệp.

Thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và nhà ở được miễn thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

- Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

- Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2%. Thuế suất thế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất là 10%.

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 20%, không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác).

5. Lệ phí trước bạ

Khi được cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng phải nộp lệ phí trước bạ, trừ trường hợp được miễn lệ phí trước bạ.

Lệ phí trước bạ là khoản lệ phí mà các tổ chức, cá nhân có nhà, đất phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5% trên tổng giá trị nhà, đất. 

Các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 9 Nghị định 140/2019/NĐ-CP. Sau đây là một số trường hợp được miễn lệ phí trước bạ phổ biến:

- Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối.

- Đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.

- Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở.

6. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Người sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận phải nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp được miễn theo quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.

7. Các khoản phí về đất đai

Ngoài các khoản lệ phí, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp phí trong một số trường hợp bao gồm: phí thẩm định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

III. Những thất thoát về nguồn thu cho ngân sách Nhà nước ở nghĩa vụ tài chính về đất đai

1. Thất thoát do sự bất cập về giá đất

Khung giá đất và bảng giá đất do Nhà nước quy định hiện nay luôn thấp hơn giá thị trường, quy trình định giá cụ thể vẫn chưa bảo đảm hoàn toàn tính độc lập và khách quan. Ví dụ như tuyến phố Hàng Đào, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ (Hà Nội) có giá đất niêm yết cao nhất với mức cụ thể là 162 triệu đồng/m2, nhưng thực tế giá đất giao dịch trên thị trường luôn cao hơn rất nhiều, phổ biến từ 500 – 800 triệu đồng/m2, có nơi lên đến 1 tỷ đồng/m2.

Việc giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất hiện nay không sát với giá thị trường đã gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. Theo thống kê, tiền thuê đất chỉ chiếm từ 9,66% - 19,06% tổng số tiền thu từ đất và có xu hướng tăng dần qua các năm (năm 2016 đạt 23.672 tỷ đồng, chiếm 19,06%). Còn tiền thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ chiếm từ 1,14% - 2,46% tổng số tiền thu từ đát và có xu hướng giảm dần qua các năm (năm 2016 đạt 1.417 tỷ đồng, chiếm 1,14%).

Bên cạnh đó, phương pháp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong một số trường hợp còn chưa phù hợp. Việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mất nhiều thời gian và công sức.

2. Thất thoát do xác định không đúng thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định

Theo khoản 4 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp không có một trong các loại giấy tờ có ghi thời điểm sử dụng đất hoặc trên giấy tờ không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất. Xác nhận của UBND cấp xã dựa trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư nơi có đất.

Như vậy, có thể xảy ra tình trạng “thỏa thuận ngầm” giữa hộ gia đình có đất với những người cùng khu dân cư về thời điểm sử dụng đất, dẫn đến việcc UBND cấp xã xác nhận sai thời điểm bắt đầu sử dụng đất, dẫn đến thất thoát ngân sách Nhà nước.

3. Thất thoát về thuế thu nhập khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hầu hết không phản ánh đúng giá giao dịch trên thị trường. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hầu như giá cả ghi trong các hợp đồng chuyển nhượng đều được áp dụng và tính toán sao cho bằng hoặc cao hơn mức Nhà nước quy định một chút. Hơn nữa, thậm chí các văn phòng công chứng khi làm các thủ tục cũng không cần hỏi giá cả giao dịch thực tế là bao nhiêu mà chỉ căn cứ giá quy định của Nhà nước để làm hợp đồng cho họ. Việc này vô tình tiếp tay cho những hành vi trên. Do đó, giá giao dịch trong các hợp đồng này thường thấp hơn giá cả thực tế trên thị trường rất nhiều lần. Đây là chiêu lách thuế của những người giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nguyên nhân là do theo quy định hiện nay, việc thực hiện các nghĩa vụ thuế vẫn chủ yếu căn cứ vào sự chủ động kê khai và sự trung thực của người nộp thuế. Cơ quan thuế chỉ kiểm tra, đối chiếu và phát hiện vi phạm thông qua việc quyết toán thuế. Việc người bán bán với giá cao nhưng kê khai, quyết toán thuế thấp có thể nhận biết nhưng để thu thập đủ chứng cứ để xử lý là rất khó. 

Ví dụ, năm 2017 anh P bán một mảnh đất có diện tích 200m2 với giá hơn 1 tỷ đồng. Theo hợp đồng anh P là bên hoàn tất các thủ tục và hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế. Thời điểm làm hợp đồng, giá trong hợp đồng của mảnh đất trên chỉ là hơn 300 triệu đồng. Nhờ đó, khoản thuế anh P phải nộp chỉ khoảng 6 triệu đồng.

4. Thất thoát do tham nhũng trong lĩnh vực đất đai

Các vụ tham nhũng về đất đai thường có giá trị lớn và được tính toán thông qua quy trình định giá đất, cụ thể định giá đất lúc giao đất, cho thuê đất rất thấp, nhưng khi định giá lại theo giá trị thị trường lại rất cao.

Bên cạnh đó tình trạng tham nhũng vặt liên quan đến thực hiện thủ tục hành chính về đất đai như thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn nhiều và diễn ra thường xuyên, chưa được phát hiện và xử lý kịp thời.

IV. Một số giải pháp kiến nghị để tránh thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất đai

Thứ nhất, cần xây dựng lưới giá đất. Cụ thể, cần đẩy mạnh việc triển khai các dự án song phương và đa phương ứng dụng công nghệ định giá đất tiên tiến của các nước như Nhật Bản, Hàn Quốc vào việc định giá đất cho từng thửa đất. Đồng thời, cần từng bước xây dựng luối giá đất trên cơ sở xây dựng bản đồ vùng giá trị cho các khu vực có đặc tính tương đồng trên cơ sở dữ liệu về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể được xác định thông qua các hoạt động đấu giá, bồi thường, thỏa thuận, giao dịch thực tế.

Thứ hai, cần thay đổi phương thức tính tiền sử dụng đất hiện nay. Có thể bổ sung thêm vào Điều 107 Luật Đất đai 2013 như sau: “Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc …%) Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.” Về dài hạn, cần xác định khoản thu tiền sử dụng đất là một khoản thuế với thuế suất nhất định (khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất). Như vậy vừa đảm bảo tính minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho, hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn và duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Thứ ba, cần có những biện pháp cụ thể để phòng chống tham nhũng trong lĩnh vực đất đai. Hệ thống pháp luật đất đai cần mang tính thống nhất, chặt chẽ. Bên cạnh đó hệ thống hồ sơ địa chính cần được hoàn chỉnh, đồng bộ, đầy đủ dữ liệu quản lý thông tin tới từng thửa đất. Việc làm này sẽ không tạo ra kẽ hở để cán bộ cấp cơ sở lợi dụng nhũng nhiễu khi làm thủ tục cấp giấy, xác nhận thời điểm sử dụng đất để tham nhũng.

Thứ tư, cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giáo dục nâng cao ý thức người dân, để người dân tự giác thực hiện các nghĩa vụ tài chính đất đai theo đúng quy định của pháp luật.

KẾT LUẬN

Việc quy định các khoản thu tài chính từ đất đai nhằm mục đích tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và là công cụ để Nhà nước quản lí đất đai, điều tiết thị trường bất động sản, góp phần điều hòa thu nhập trong xã hội. Vì vậy để nguồn thu ngân sách Nhà nước không bị thất thoát đòi hỏi cần có những biện pháp cụ thể, và giám sát chặt chẽ của cơ quan nhà nước các cấp trong hoạt động quản lý đất đai, đặc biệt là hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản gắn liền với đất ở mỗi địa phương.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

* Văn bản pháp luật:

1. Luật Đất đai 2013

2. Luật Phí và lệ phí 2015

3. Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010

4. Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012, 2014, 2020)

5. Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993

6. Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất

7. Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

8. Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ

9. Thông tư 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

* Giáo trình:

10. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, NXB. Công an nhân dân, Hà Nội, 2018

* Khóa luận tốt nghiệp:

11. Nguyễn Hải Yến (2010), Những vấn đề pháp lý về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* Website:

12. Minh Trang (2020), Sửa Luật Đất đai tránh thất thoát nguồn lực của Nhà nước, VnBusiness, https://vnbusiness.vn/toan-canh/sua-luat-dat-dai-tranh-that-thoat-nguon-luc-cua-nha-nuoc-1067880.html, truy cập lần cuối ngày 30/04/2021

13. Phạm Huyền (2019), Tiềm ẩn thất thoát, tham nhũng trong quản lý đất đai, Tạp chí Công an nhân dân online, http://cand.com.vn/Kinh-te/Tiem-an-that-thoat-tham-nhung-trong-quan-ly-dat-dai-545998/, truy cập lần cuối ngày 30/04/2021

14. Bảo Nam (2019), Thất thoát lớn nguồn thu từ đất đai, Thủ tướng yêu cầu báo cáo, Tài chính Doanh nghiệp, https://taichinhdoanhnghiep.net.vn/that-thoat-lon-nguon-thu-tu-dat-dai-thu-tuong-yeu-cau-bao-cao-d8277.html, truy cập lần cuối ngày 30/4/2021

15. Dương Công Hợp (2019), Khó kiểm soát thất thu thuế trong lĩnh vực đất đai, Báo Quảng Bình online, https://www.baoquangbinh.vn/kinh-te/201907/kho-kiem-soat-that-thu-thue-trong-linh-vuc-dat-dai-2168708/, truy cập lần cuối ngày 30/04/2021

16. Hoài Anh (2019), Hoàn thiện pháp luật đất đai để ngăn thất thoát nguồn lực, Hải quan online, https://haiquanonline.com.vn/hoan-thien-phap-luat-dat-dai-de-ngan-that-thoat-nguon-luc-99695.html, truy cập lần cuối ngày 30/04/2021

17. Nhật Nam (2021), Chống tham nhũng đất đai: Cần loại bỏ ‘vừa đá bóng, vừa thổi còi’, Báo điện tử Chính phủ, http://baochinhphu.vn/Phong-chong-tham-nhung-khong-danh-trong-bo-dui/Chong-tham-nhung-dat-dai-Can-loai-bo-vua-da-bong-vua-thoi-coi/425508.vgp, truy cập lần cuối ngày 30/04/2021

Xem thêm: TỔNG HỢP BÀI TẬP NHÓM - BÀI TẬP LỚN - BÀI TẬP CÁ NHÂN - TIỂU LUẬN CÁC MÔN HLU

Nếu bạn thấy những chia sẻ của mình hữu ích thì có thể donate ủng hộ mình 01 ly trà sữa nha: BIDV 4603463395