A. MỞ ĐẦU

GDDS là một hành vi pháp lí phổ biến trong đời sống xã hội. Cùng với sự phát triển của đời sống kinh tế - xã hội, các GDDS ngày càng phong phú và đa dạng. Nhưng dù diễn ra như thế nào, các GDDS đều được thể hiện dưới các hình thức nhất định. Với nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận của luật dân sự, hình thức của các GDDS thường do các bên tự thỏa thuận với nhau. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, pháp luật quy định hình thức bắt buộc đối với các GDDS, và hình thức được xem là điều kiện để có hiệu lực của GDDS. Theo BLDS 2015, một GDDS không tuân thủ quy định về hình thức có thể bị tuyên vô hiệu. 

Sau đây em xin trình bày về vấn đề: “Phân tích quy định của pháp luật về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Minh chứng bằng một tình huống thực tiễn” để có được một cái nhìn toàn diện về vấn đề này.

B. NỘI DUNG

I. Cơ sở lý thuyết

1. Giao dịch dân sự

a) Khái niệm

Điều 116 BLDS 2015 quy định: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lí đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”

b) Đặc điểm

GDDS có các đặc điểm sau:

- GDDS là hành vi pháp lí thể hiện ý chí của một hoặc các bên chủ thể.

- GDDS phải được thể hiện ra bên ngoài dưới hình thức nhất định: lời nói, văn bản, hành vi.

- Trong GDDS, phải có sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí.

- Hậu quả pháp lí của GDDS là làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

c) Hình thức của giao dịch

Hình thức của GDDS là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch. Thông qua phương tiện này, bên đối tác cũng như người thứ ba có thể biết được nội dung của giao dịch đã xác lập. Hình thức của giao dịch có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong tố tụng dân sự. Nó là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại giữa các bên, qua đó xác định trách nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra.

Có các dạng hình thức của GDDS là:

- Hình thức bằng lời nói.

- Hình thức văn bản gồm có văn bản thường và văn bản có công chứng, chứng thực.

- Hình thức giao dịch bằng hành vi.

2. Giao dịch dân sự vô hiệu

a) Khái niệm

Điều 122 BLDS 2015 quy định: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”

Cụ thể các điều kiện đó là:

(i) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với GDDS được xác lập;

(ii) Chủ thể tham gia GDDS hoàn toàn tự nguyện;

(iii) Mục đích và nội dung của GDDS không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

(iv) Hình thức của GDDS là điều kiện có hiệu lực của GDDS trong trường hợp luật có quy định.

b) Các loại giao dịch dân sự vô hiệu

Theo BLDS 2015, có các loại GDDS vô hiệu là:

- GDDS vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

- GDDS vô hiệu do giả tạo

- GDDS vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện

- GDDS vô hiệu do bị nhầm lẫn

- GDDS vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

- GDDS vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

- GDDS vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

c) Hậu quả pháp lý

Hậu quả pháp lý của GDDS vô hiệu là những hệ quả pháp lý phát sinh theo quy định của pháp luật trong trường hợp GDDS bị vô hiệu. Điều 131 BLDS 2015 quy định về Hậu quả pháp lí của GDDS vô hiệu như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

II. Quy định của pháp luật về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

1. Quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực về hình thức của GDDS

Hình thức của giao dịch là một trong những điều kiện có hiệu lực của GDDS được quy định tại khoản 2 điều 117 BLDS 2015: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.” Tức là, để bảo vệ trật tự an toàn xã hội, lợi ích của nhà nước và sự an toàn của người tham gia giao dịch, ngoài việc phải thể hiện ý chí đích thực của mình, các chủ thể tham gia giao dịch còn phải tuân thủ quy định của luật về hình thức đối với một số giao dịch nhất định. Tư tưởng này không phải mới xuất hiện mà đã tồn tại trong cổ luật của Việt Nam.

Khoản 2 điều 119 BLDS 2015 quy định: “Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.” 

Ở Việt Nam hiện nay, giao dịch có đối tượng là bất động sản hay động sản phải đăng ký quyền sở hữu, đối tượng thuộc quyền sở hữu trí tuệ thì giao dịch buộc phải công chứng hoặc chứng thực hoặc phải đăng ký giao dịch tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới có hiệu lực. Vấn đề công chứng, chứng thực hoặc đăng ký giao dịch là những thủ tục hành chính, có sự can thiệp của nhà nước nhằm quản lý thị trường, thu thuế.

Ví dụ như giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (khoản 3 điều 188 Luật đất đai 2013); hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực (khoản 1 điều 122 Luật nhà ở năm 2014)…

Đối với những giao dịch buộc phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì các bên chủ thể phải thực hiện thủ tục này. Giao dịch thể hiện dưới hình thức này là giao dịch chuyển giao công nghệ có đối tượng là sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trị mạch tích hợp bán dẫn, giống cây trồng.

2. Quy định của pháp luật về GDDS vô hiệu do vi phạm về hình thức

Điều 129 BLDS 2015 quy định: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Theo đó, một GDDS bị tòa án tuyên bố vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức khi:

- GDDS vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức.

- Một trong các bên chủ thể tham gia GDDS yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu trong thời hạn 2 năm kể từ ngày GDDS được xác lập.

Theo BLDS 2005, muốn tuyên bố GDDS vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức bắt buộc thì tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền buộc phải trải qua hai bước (Điều 134 BLDS 2005):

- Bước 1: Dành thời gian cho các bên hợp thức hóa hình thức giao dịch.

- Bước 2: Nếu giao dịch không được hợp thức hóa về hình thức thì mới bị tuyên là vô hiệu.

Trong khi đó, theo quy định của BLDS 2015 thì trừ những trường hợp ngoại lệ, còn lại giao dịch sẽ bị tuyên vô hiệu ngay nếu vi phạm quy định về hình thức bắt buộc. BLDS 2015 đã loại bỏ thời hạn để các bên hợp thức hóa hình thức của giao dịch. Sự loại bỏ này phù hợp với thực tế, vì khi một hoặc các bên muốn yêu cầu tuyên bố GDDS vô hiệu thì việc hợp thức hóa hình thức của giao dịch gần như không bao giờ đạt được, bởi lẽ, do mâu thuẫn không thể dung hòa nên các bên mới đưa vụ việc ra tòa để yêu cầu giải quyết, nên khi tòa dành thời gian cho các bên hợp thức hóa giao dịch thì các bên không chịu hợp tác.

Tuy nhiên, theo quy định của BLDS 2015, trong một số trường hợp sau GDDS vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức vẫn được công nhận là có hiệu lực:

- GDDS đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. 

Trong trường hợp này pháp luật quy định giao dịch bằng văn bản theo mẫu quy định (ví dụ, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật nhà ở 2014 thì hình thức giao dịch theo mẫu quy định của Nhà nước) nhưng các bên tự lập văn bản của giao dịch và giao dịch đã thực hiện được 2/3 giá trị của giao dịch thì tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch.

- GDDS đã xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Ví dụ, A bán đất cho B với giá 4 tỷ đồng, hai bên đã giao kết bằng văn bản nhưng không có công chứng, chứng thực. B đã trả cho A 3 tỷ đồng thì trong trường hợp này, tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch và B phải trả cho A số tiền còn lại. Khi bản án có hiệu lực, B có quyền làm tục sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 129 là một điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005. Nguyên nhân phát sinh các quy định này là do trên thực tế, các GDDS vi phạm về hình thức vẫn thường xuyên diễn ra. Khi có tranh chấp, toà án lại chỉ căn cứ vào pháp luật hiện hành để giải quyết các tranh chấp về GDDS không tuân thủ hình thức, thủ tục do luật quy định, và GDDS bị tuyên vô hiệu một cách lạnh lùng, không xem xét đến việc các bên trong giao dịch đã thực hiện thỏa thuận như thế nào trên thực tế. 

Quy định này đã góp phần hạn chế việc tuyên GDDS vô hiệu, bởi lẽ, trên thực tế, có nhiều trường hợp các chủ thể lợi dụng Điều 134 BLDS 2005 để bội tín với đối tác nhằm trục lợi cho bản thân, đặc biệt trong trường hợp giá nhà đất có sự biến động mạnh.

Điều luật này đã phản ánh yêu cầu tôn trọng sự tự nguyện cam kết, thỏa thuận của các bên. Bởi vì, xét về bản chất, hình thức không phải là ý chí của các bên mà chỉ là phương tiện biểu đạt ý chí của các bên. Trong quan hệ dân sự, không nên coi hình thức có vai trò ngang bằng hay cao hơn ý chí của các bên, bởi vì ý chí của các bên mới tạo nên quan hệ dân sự chứ không phải hình thức. Chính vì vậy, cho dù hình thức của văn bản chưa được các bên tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật nhưng các bên thực sự đã thống nhất ý chí, hoàn toàn tự nguyện và đã thực hiện theo sự thống nhất đó thì không nên áp đặt sự vô hiệu.

Sự sửa đổi, bổ sung này ít nhiều đã giảm sự can thiệp của nhà nước vào quan hệ dân sự, nó không chỉ hợp lý (xét dưới góc độ lý thuyết) mà còn giàu tính thực tiễn, tăng sức sống cho các giao dịch, tăng tính ổn định trong quan hệ dân sự, bảo đảm sự công bằng. Sự thay đổi này cũng cho thấy tư duy của các nhà làm luật đã thay đổi theo hướng không quá coi trọng hình thức của giao dịch. Sự thay đổi này là hợp lý, phù hợp với tinh thần của luật pháp quốc tế cũng như pháp luật một số quốc gia phát triển.

Tuy nhiên, những quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 129 còn nhiều hạn chế, khó khăn trong việc xác định đối với các nghĩa vụ dân sự khác nhau phát sinh từ các giao dịch có đối tượng khác nhau. Đối tượng của nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch rất đa dạng, có thể là một khoản tiền, vật hay công việc phải thực hiện. Việc định lượng phần tối thiểu là hai phần ba nghĩa vụ trong dịch mà các bên đã thực hiện có thể không xác định được. Nếu đối tượng của nghĩa vụ là một khoản tiền thì có thể dễ dàng xác định, nhưng nếu đối tượng nghĩa vụ là một vật thì phải xác định theo kết cấu, tiêu chuẩn, độ hoàn thiện hay theo tiêu chí nào… Nếu đối tượng của nghĩa vụ là công việc thì càng phức tạp hơn, công việc có thể là một công việc duy nhất, cũng có thể là tập hợp các công việc, hệ thống, sự phối hợp, đồng bộ giữa các công việc… Như vậy rất khó để xác định hai phần ba nghĩa vụ của GDDS. Đây là vấn đề phức tạp cần có văn bản hướng dẫn của các cơ quan chức năng.

3. Quy định của pháp luật về thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố GDDS vô hiệu do vi phạm về hình thức

Thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố GDDS vô hiệu do vi phạm về hình thức được quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 132 BLDS 2015.

“1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.”

Theo đó, GDDS vi phạm về hình thức có thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu là 2 năm kể từ ngày người có quyền, lợi ích bị xâm hại biết hoặc phải biết về hành vi vi phạm trong việc xác lập giao dịch. Hết thời hạn 2 năm kể từ ngày biết hoặc phải biết GDDS vi phạm về hình thức, mà bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của bên có quyền bị xâm phạm không yêu cầu Tòa án tuyên bố GDDS vô hiệu thì mất quyền khởi kiện. Hết thời hiệu 2 năm luật định mà bên có quyền bị xâm phạm trong việc xác lập GDDS không yêu cầu tòa án tuyên giao dịch vô hiệu thì GDDS có hiệu lực. Quy định này nhằm đảm bảo quyền tự định đoạt của chủ thể tham gia GDDS.

III. Tình huống thực tiễn

Sau đây, em xin đưa ra một ví dụ cụ thể về việc áp dụng quy định của pháp luật về giao dịch vô hiệu trong thực tiễn. 

Bản án số 10/2020/DS-PT ngày 29/4/2020 của TAND tỉnh Hưng Yên về vấn đề tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Khắc Th và bị đơn là ông Nguyễn Tiến Th1. Nội dung vụ án như sau:

Ngày 26/7/1993 âm lịch, vợ chồng ông Th, bà B nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Th1, bà L 360m2 đất, trên đất có một số cây cối và một phần ao với giá 2.000.000 đồng. Hai bên viết giấy mua bán viết tay có chữ ký của ông Th1, ông Th và người làm chứng là ông M (nay đã mất), ông B1. 

Theo lời khai của ông Th, sau khi ông Th1 lập giấy xong thì ông Th ký chứ không đọc lại nên ông không rõ cụ thể nội dung giấy ghi gì. Ông Th khai đã trả tiền cho ông Th1 hai lần, lần 1 sau khi viết giấy mua bán trả 1.000.000 đồng; lần 2 trả nốt 1.000.000 đồng vào 12/1993. Sau khi trả tiền xong ông Th1 không ghi giấy biên nhận cho ông Th. Khi trả tiền không có người làm chứng. Sau khi nhận chuyển nhượng, gia đình ông chuyển ngay về ở, xây nhà, trồng cây trên đất. Vợ chồng ông Th nhiều lần đề nghị ông Th1 làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật nhưng ông Th1 nói không cần vội. Năm 2012, ông Th1 bảo ông Th đưa giấy viết tay bán đất bản chính cho ông Th1 để hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng đất nhưng cho đến nay ông Th1 cũng không làm, cũng không trả ông Th giấy mua bán bản gốc.

Năm 2013, thôn xóm làm đường và có thông báo sẽ lấy 4,5m chiều rộng chạy hết đất để làm ngõ đi của tập thể. Do vợ chồng ông Th mua đất của ông Th1 là 360m2, bản thân ông Th1 cũng nói “Cứ đo đủ mà làm” vì thế vợ chồng ông Th đã lấy đất bên nhà ông Th1 để bù vào phần ngõ đi của thôn cho đủ 360m2 nên hai bên xảy ra tranh chấp. Do ông Th1 không làm thủ tục sang tên cho vợ chồng ông Th, bà B nên ông Th đã khởi kiện yêu cầu ông Th1 thực hiện hợp đồng và công nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Th, bà B đối với diện tích 352m2 đất như đo thực tế.

Về phía bị đơn, ông Th1 cho rằng: ông Th đã trả 500.000 đồng. Còn lại 1.500.000đ ông Th hẹn trả làm 2 lần: lần 1 trả 500.000đ vào ngày 15/9/1993 (âm lịch), lần 2 vào ngày 23/12/2993 (âm lịch) trả nốt 1.000.000đ. Do ông Th không có chỗ ở nên ông tạo điều kiện cho ông Th ở luôn trên đất từ thời điểm lập giấy. Tuy nhiên, cho đến nay, ông Th vẫn không trả tiền cho ông nên ông không làm giấy tờ chuyển nhượng cho ông Th theo pháp luật. Ông có đòi tiền nhiều lần nhưng ông Th cứ khất lần. Năm 2017, ông Th xếp gạch lên một phần diện tích đất mà ông đang sử dụng. Ông Th1 có đơn yêu cầu phản tố, ông xác định ông Th đã thực hiện ¼ giá trị hợp đồng nên không yêu cầu ông Th phải trả lại toàn bộ đất mà chỉ yêu cầu ông Th trả lại ¾ giá trị của mảnh đất. Đối với phần đất ông Th tự ý xếp gạch lên đất nhà ông, ông Th1 đề nghị tòa án buộc ông Th phải thu dọn gạch để trả lại ông đất này.

Tại bản án sơ thẩm số 06 ngày 21/6/2019, TAND huyện Khoái Châu đã chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Th: công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của ông Th, bà B đối với diện tích đất 159m2 thuộc một phần thửa số 323 tờ bản đồ số 18 tại thôn NV, xã BK, huyện KC, tỉnh Hưng Yên; chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của ông Th1: buộc ông Th bà B phải trả cho ông Th1 số tiền 58.846.161 đồng. Tạm giao cho ông Th, bà B tạm quản lý sử dụng diện tích đất dôi dư là 19m2 và diện tích đất công là 176m2 thuộc thửa số 323 tờ bản đồ số 18 tại thôn NV, xã BK, huyện KC, tỉnh Hưng Yên. Buộc ông Th, bà B phải di chuyển toàn bộ gạch chỉ đỏ ra khỏi vị trí 39m2 đất giao cho ông Th1.

Ngày 2/7/2019 ông Th kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Th thay đổi nội dung kháng cáo, đề nghị HĐXX công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và ông Th1, xác định diện tích đất mua bán là 360m2.

Tại phiên xét xử phúc thẩm, HĐXX nhận định: Xét hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Th và ông Th1:

- Về hình thức: Biên bản chuyển nhượng hoa màu giữa ông Th và ông Th1 ngày 26/7/1993 (âm lịch) không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Như vậy, về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đảm bảo đúng quy định của pháp luật.

- Về nội dung: Biên bản nhượng hoa màu được lập thành văn bản ngày 26/7/1993 (âm lịch) có nội dung “Ông Th1 chuyển nhượng cho ông Th 1 sào đất = 360m2 và các cây cối hoa màu trên đất với số tiền 2 triệu đồng”, có chữ ký của ông Th, ông Th1 và những người làm chứng là ông B1 và ông M. Đây là tài sản chung của ông Th1 và bà L nhưng không có chữ ký của bà L.

Do hợp đồng vi phạm về hình thức, mặt khác, ông Th khẳng định đã thanh toán hết số tiền thỏa thuận trong biên bản chuyển nhượng là 2.000.000đ cho ông Th1 nhưng tại biên bản chuyển nhượng thể hiện ông Th mới thanh toán được 500.000đ. Ông Th không xuất trình được chứng cứ để chứng minh đối với việc ông đã trả đủ tiền cho ông Th1. Do vậy, việc ông Th1 cho rằng ông chưa trả đủ tiền cho ông Th1 là có cơ sở. Ông Th không thực hiện đúng cam kết trả tiền ghi trong biên bản, nên biên bản chuyển nhượng hoa màu giữa ông Th và ông Th1 không có hiệu lực như nội dung hai bên đã thỏa thuận. 

Tuy nhiên, sau khi thỏa thuận, hai bên đã tiến hành đo đạc, xác định mốc giới, ông Th1 đã bàn giao đất cho ông Th. Gia đình ông Th đã xây dựng nhà cửa, lấp ao và trồng cây trên đất ổn định từ năm 1993 cho đến năm 2010 không có tranh chấp gì. Theo hướng dẫn tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của HĐTP TANDTC quy định: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng.” Hướng dẫn này cũng phù hợp với Điều 129 BLDS 2015. Đến nay, ông Th1 vẫn đồng ý tiếp tục giao đất cho ông Th và yêu cầu ông Th phải trả tiền cho ông Th1 theo giá trị đất hiện nay. Tòa án cấp sơ thẩm công nhận 159m2 đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Th - bà B. Buộc ông Th bà B phải trả cho ông Th1 số tiền 58.846.161 đồng là có căn cứ.

Tại bản án số 10/2020/DS-PT ngày 29/4/2020, TAND tỉnh Hưng Yên đã không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Khắc T vì không có căn cứ và giữ nguyên bản án sơ thẩm số 06 ngày 21/6/2019 của TAND huyện Khoái Châu.

C. KẾT LUẬN

BLDS 2015 có nhiều quy định mang tính đột phá về GDDS, tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng và an toàn cho các chủ thể tham gia GDDS, tạo nên sự ổn định của các quan hệ dân sự trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, góp phần vào quá trình hội nhập khu vực và thế giới. Trong đó, nổi bật nhất là việc loại bỏ quy định về thời hạn hoàn thiện hình thức trước khi tuyên bố GDDS vô hiệu và quy định về trường hợp ngoại lệ của GDDS vi phạm về hình thức vẫn được tòa án công nhận hiệu lực. Quy định này đã tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình, góp phần giúp các giao dịch được thực hiện một cách thiện chí, hạn chế sự can thiệp của cơ quan nhà nước vào các quan hệ dân sự, nhằm đảm bảo tính ổn định của GDDS. Tuy vậy, việc thực thi quy định này trên thực tế còn một số vướng mắc, cần có các văn bản hướng dẫn để có thể áp dụng một cách thống nhất và hiệu quả các quy định này.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

* Văn bản quy phạm pháp luật:

1. Bộ luật dân sự 2015

2. Bộ luật dân sự 2005

3. Luật đất đai 2013

4. Luật nhà ở 2014

5. Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của HĐTP TANDTC

* Giáo trình:

6. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự (tập 1), NXB Công an Nhân dân, Hà Nội, 2017

* Sách tham khảo:

7. PGS. TS. Nguyễn Văn Cừ - PGS. TS. Trần Thị Huệ (Đồng chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, NXB Công an Nhân dân, Hà Nội, 2017

8. TS. Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015, NXB Tư pháp, Hà Nội, 2016

* Bài tạp chí:

9. Tưởng Duy Lượng, Những vấn đề cần lưu ý khi áp dụng điều 129 Bộ luật Dân sự về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 9/2018, tr. 42 – 46

10. Văn Thị Hồng Nhung, Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức theo bộ luật dân sự 2015, Tạp chí TAND, số 3/2017, tr. 4 – 6

11. TS. Vũ Thị Hồng Yến, Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về hình thức theo điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, Tạp chí TAND, số 15/2017, tr. 22 – 25

* Luận văn:

12. Trần Thị Hồng Vân, TS. Nguyễn Như Quỳnh hướng dẫn, Giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức và thực tiễn tại tỉnh Sơn La, Hà Nội, 2018

* Bản án:

13. Bản án số 10/2020/DS-PT ngày 29/4/2020 của TAND tỉnh Hưng Yên về vấn đề tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Khắc Th và bị đơn là ông Nguyễn Tiến Th1.

Xem thêm: TỔNG HỢP BÀI TẬP NHÓM - BÀI TẬP LỚN - BÀI TẬP CÁ NHÂN - TIỂU LUẬN CÁC MÔN HLU

Nếu bạn thấy những chia sẻ của mình hữu ích thì có thể donate ủng hộ mình 01 ly trà sữa nha: BIDV 4603463395