MỞ ĐẦU

Đất đai từ xưa tới nay vẫn luôn là yếu tố không thể thiếu được đối với mọi quốc gia. Việc quản lý nhà nước đối với đất đai luôn là mục tiêu quốc gia của mọi thời đại nhằm nắm chắc và quản lý chặt quỹ đất, đảm bảo việc sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả.

Nhận rõ vấn đề tất yếu khách quan này, Đảng và Nhà nước ta đã và đang từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nhằm quản lý đất đai một cách hiệu quả nhất. Để làm rõ hơn về vấn đề này, sau đây em xin được trình bày về một vài khía cạnh của quản lý nhà nước về đất đai: vấn đề giao đất và vấn đề đăng ký đất đai.

NỘI DUNG

Câu 1:

Tại sao vẫn tồn tại hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất trong khi Nhà nước đã tiền tệ hóa quyền sử dụng đất từ năm 1993? Giao đất không thu tiền và giao đất có thu tiền sử dụng đất khác nhau như thế nào?

1. Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất

Hình thức sử dụng đất thông qua việc được Nhà nước giao đất đã tồn tại từ lâu trong hệ thống pháp luật đất đai ở nước ta. Ngay từ Luật đất đai đầu tiên, Luật đất đai 1987 đã quy định về hình thức giao đất. Vào thời điểm đó, được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là hình thức sử dụng đất duy nhất của người sử dụng đất. Điều 1 Luật Đất đai 1987 quy định: “Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân - dưới đây gọi là người sử dụng đất - để sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn giao đất để sử dụng có thời hạn hoặc tạm thời.”

Đến Luật Đất đai 1993, nhà nước đã bắt đầu tiền tệ hóa quyền sử dụng đất thông qua việc bổ sung thêm hình thức cho thuê đất và giao đất có thu tiền. Các Luật đất đai sau này, mới nhất là Luật đất đai 2013 vẫn tiếp tục kế thừa các hình thức về giao đất và cho thuê đất, trong đó vẫn giữ nguyên hai hình thức giao đất là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Tuy vậy, Luật Đất đai 2013 đã có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho thuê đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất. Quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, tiếp tục xóa bao cấp trong sử đụng đất. 

Mặc dù hướng tới xóa bỏ bao cấp trong sử dụng đất, Điều 54 Luật đất đai 2013 vẫn tiếp tục quy định các trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng bao gồm:

(1) Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức;

(2) Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật đai 2013;

(3) Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

(4) Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

(5) Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật đất đai 2013.

So với Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 đã thu hẹp đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất, chuyển sang thuê đất đối với 3 đối tượng là:

(1) Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

(2) Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;

(3) Đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ toàn bộ.

Việc quy định như vậy là hợp lý. 

Thứ nhất, việc giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thể hiện chính sách khuyến khích hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp, ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp của nhà nước ta. Có bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp thì mới có thể đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, đáp ứng nhu cầu về lương thực, thực phẩm cho toàn xã hội, góp phần quan trọng trong sự nghiệp pháp triển đất nước.

Thứ hai, việc giao đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên không thu tiền sử dụng đất thể hiện chính sách khuyến khích phát triển và bảo vệ rừng của nhà nước. Từ đó giúp quản lý rừng bền vững, nâng cao tỉ lệ che phủ rừng, hạn chế được tình trạng phá rừng, khai thác rừng trái phép, bảo tồn, phát triển hệ sinh thái động thực vật rừng.

Thứ ba, đối với đất xây dựng cơ quan, đơn vị sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính, đất quốc phòng an ninh, các cơ quan này đều được ngân sách nhà nước cung cấp tài chính để hoạt động. Do đó, việc thu tiền sử dụng đất của các cơ quan, đơn vị này thực chất là lấy tiền ngân sách để đưa vào ngân sách. Điều này là không cần thiết và chỉ gây thêm khó khăn và mất thời gian trong việc quản lý ngân sách.

Thứ tư, đối với các trường hợp đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất cơ sở tôn giáo, đất nông nghiệp của cộng đồng dân cư, đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh, trong các trường hợp này, đất đai đều được sử dụng vào mục đích chung của cộng đồng, đáp ứng nhu cầu chung của cộng đồng dân cư, đồng thời cũng không nhằm mục đích kinh doanh thu lời, do đó, việc nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này thể hiện sự quan tâm tới đời sống của nhân dân, đồng thời cũng thực hiện chức năng xã hội của nhà nước.

Vì những lý do trên, pháp luật đất đai nước ta vẫn tồn tại hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất trong khi Nhà nước đã tiền tệ hóa quyền sử dụng đất từ năm 1993.

2. Sự khác biệt giữa giao đất không thu tiền và giao đất có thu tiền sử dụng đất

Câu 2:

Phân biệt giữa đăng ký đất đai ban đầu với đăng ký biến động? Mối quan hệ giữa các loại đăng ký đó với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất?

1. Phân biệt giữa đăng ký đất đai ban đầu với đăng ký biến động

Đăng ký quyền sử dụng đất là một biện pháp của Nhà nước nhằm theo dõi tình hình sử dụng và biến động thường xuyên của đất đai. Đăng ký quyền sử dụng đất là nghĩa vụ, trách nhiệm của từng chủ sử dụng và cơ quan nhà nước làm nhiệm vụ quản lý đất đai. 

Đăng ký quyền sử dụng đất được chia thành hai loại: đăng ký ban đầu khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký biến động khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần cập nhật các thông tin mới.

2. Mối quan hệ giữa đăng ký đất đai với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai là công cụ hiệu quả để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất trên phạm vi cả nước. Trên cơ sở đăng ký đất đai, Nhà nước kiểm soát được tình hình sử dụng đất (chủ thể nào sử dụng, nếu chưa sử dụng thì cơ quan nào có trách nhiệm quản lý, thời hạn sử dụng đất là bao lâu, mục đích sử dụng đất là gì, diện tích sử dụng đất là bao nhiêu… chi tiết tới từng thửa đất). Từ đó, Nhà nước có thể đảm bảo nguồn tài nguyên đất không bị sử dụng lãng phí mà được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.

Khoản 2 Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định: “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”

Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).

Kết quả đăng ký đất đai lần đầu là việc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một các hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, sau khi có Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và được thực hiện các giao dịch liên quan đến thửa đất đó.

Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Đây là cơ sở để người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất – căn cứ để được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp đối với đất đai và các tài sản gắn liền với đất, chống lại sự tranh chấp, xâm phạm từ các chủ thể khác, đồng thời cũng là cơ sở để xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ, nhất là các nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ sử dụng đất đúng ranh giới.

Sau khi được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, nếu có đủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất cũng phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động khi thực hiện các quyền của mình đã được Luật đất đai quy định (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất).

Khoản 3 Điều 3 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định: “Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.”

Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện với một thửa đất, tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất mà có thay đổi về một hay một số thông tin trong quá trình quản lý và sử dụng đất đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. Điều kiện để đăng ký biến động đất đai là người sử dụng đất đã tiến hành việc đăng ký lần đầu. 

Tóm lại, đăng ký đất đai lần đầu sẽ chính thức công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là điều kiện đã thực hiện đăng ký biến động đất đai.

KẾT LUẬN

Hiện nay, trong công cuộc đổi mới đất nước, phát triển kinh tế - xã hội, Nhà nước ta ngày càng chú trọng và đề cao quyền tài sản về đất đai của người sử dụng đất. Nhà nước cũng đã liên tục hoàn thiện pháp luật về đất đai để quản lý một cách hiệu quả và sử dụng tiết kiệm đất đai. Tuy nhiên, để có thể quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả trên thực tế, hệ thống pháp luật vẫn cần tiếp tục hoàn thiện, đồng thời việc thực thi pháp luật phải được tiến hành một cách nghiêm minh và phải được giám sát một cách chặt chẽ. 

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

* Văn bản pháp luật: 

1. Luật đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018)

2. Luật đất đai 2003

3. Luật đất đai 1993

4. Luật đất đai 1987

5. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

6. Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính

* Giáo trình:

7. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội, 2016

* Đề tài khoa học:

8. Trường Đại học Luật Hà Nội, Bình luận chế độ quản lý nhà nước về đất đai theo Luật Đất đai 2013, đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Hà Nội, 2015

* Luận văn:

9. Lò Thanh Thủy (2016), Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La, Luận văn thạc sĩ Luật học, Hà Nội: Đại học Luật Hà Nội

10. Nguyễn Việt Dũng (2016), Pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Hà Nội: Đại học Luật Hà Nội

11. Quách Thúy Hằng (2020), Pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng tại thành phố Sơn La, Luận văn thạc sĩ Luật học, Hà Nội: Đại học Luật Hà Nội

12. Trịnh Đức Thuận (2020), Pháp luật về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực tiễn thi hành, Luận văn thạc sĩ Luật học, Hà Nội: Đại học Luật Hà Nội

* Bài tạp chí:

13. Nguyễn Văn Khánh (2013), Nghiên cứu về quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Khoa học Xã hội và Nhân văn, Tập 29, Số 1 (2013), tr. 1 – 16 

14. Nguyễn Xuân Trọng (2014), Quy định mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Tạp chí Luật học, Đặc san về Luật đất đai năm 2013, tr. 72 – 77

15. Trần Thị Tuyết, Lê Thu Quỳnh, Nguyễn Thị Loan (2019), Giao đất, giao rừng: Công cụ quản lý rừng bền vững, Tạp chí Nghiên cứu Địa lý nhân văn, số 1(24) – Tháng 3/2019

* Website:

16. Báo Tài nguyên và Môi trường (2018), Phân biệt giữa đăng ký biến động đất đai và QSDĐ lần đầu, https://baotainguyenmoitruong.vn/phan-biet-giua-dang-ky-bien-dong-dat-dai-va-qsdd-lan-dau-292001.html (truy cập lần cuối ngày 4/7/2021)

17. ĐBND (2017), Hội đồng Dân tộc tổ chức Hội thảo về giao đất, giao rừng, https://quochoi.vn/pages/tim-kiem.aspx?ItemID=33905 (truy cập lần cuối ngày 4/7/2021)

18. Lê Thanh Khuyến (2014), Nhiều điểm mới về giao đất, cho thuê đất, Báo điện tử Chính phủ, http://baochinhphu.vn/Tra-loi-cong-dan/Nhieu-diem-moi-ve-giao-dat-cho-thue-dat/192302.vgp (truy cập lần cuối ngày 3/7/2021)

19. Ngọc Thành (2012), Luật Đất đai sửa đổi thu hẹp đối tượng được giao đất, Cổng thông tin điện tử Quốc hội, https://quochoi.vn/pages/tim-kiem.aspx?ItemID=5326 (truy cập lần cuối ngày 3/7/2021)

20. ThS. Trần Thị Lệ Thu (2017), Một số vấn đề về đăng ký đất đai và định hướng hoàn thiện, Tạp chí Công thương, http://tapchicongthuong.vn/bai-viet/mot-so-van-de-ve-dang-ky-dat-dai-va-dinh-huong-hoan-thien-56982.htm (truy cập lần cuối ngày 4/7/2021)

Xem thêm: TỔNG HỢP BÀI TẬP NHÓM - BÀI TẬP LỚN - BÀI TẬP CÁ NHÂN - TIỂU LUẬN CÁC MÔN HLU

Nếu bạn thấy những chia sẻ của mình hữu ích thì có thể donate ủng hộ mình 01 ly trà sữa nha: BIDV 4603463395